Рынок первичной недвижимости в 2017 году

В 2017 году рынок первичной недвижимости продолжил бить рекорды — продажи открылись в 59 новых комплексах, еще 45 проектов вывели на рынок новые очереди. Цены на жилье выросли на 11,6%, а темпы продаж упали на 36%.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ярослава Чапко, директор CDS

«Пролетел очередной год, самое время оглянуться и подвести итоги. Несмотря на все информационные старания «экспертов», можно сказать, что для рынка первичной жилой недвижимости он был неплохим, появилось большое количество новых интересных жилых проектов с прекрасной архитектурой, концепцией и энергоэффективными решениями.
Покупателю становится интересно выбирать, разбираться в особенностях того или иного жилья. Жилой комплекс перестает быть просто местом, куда приходят ночевать. В основу новых проектов ложится семья как основная ценность. Продумывается планировка квартиры, досуг жителей.
Безусловно, все сразу хорошо не бывает, рынку есть еще над чем поработать: и с точки зрения выполнения заявленных концепций, и с точки зрения качества строительных работ. Однако, можно с уверенностью сказать, что рынок выходит на новый виток развития, когда скорость реагирования девелоперов на покупательские предпочтения значительно возрастает и определяет конкурентоспособность проекта.
Что же касается любимой темы «экспертов» касательно обвала и затоваривания рынка, тут, конечно, я бы посоветовала скептикам провести небольшие полевые исследования и попытаться приобрести 1-к квартиру в бюджетных новостройках. Сегодня на продажу предлагаются квартиры, которые будут построены в 2019-2020 годах. Конечно, риски недостроя в украинских реалиях всегда были и остаются даже при самом лучшем сценарии развития рынка. Но, критичной массы квартир на рынке нет. И вряд ли она появится, так как девелоперы в ручном режиме регулируют развитие проектов, основываясь на статистике продаж, за счет которых преимущественно и финансируется строительство».

ТЕНДЕНЦИИ

  • Предложение новых квартир в 2017 году продолжало расти рекордными темпами – продажи открылись в 59 новых жилых проектах, 45 уже строящихся объектов вывели в продажи новые очереди своих комплексов.
  • В числе прочих, рынок пополнился двумя масштабными жилыми проектами, обусловившими значительные структурные изменения в новом предложении – 45% новых квартир представлено в комплексах комфорт-класса.
  • Средневзвешенная стоимость квадратного метра в столичных новостройках увеличилась за 2017 год на 11,6%. Наибольший рост цен зафиксирован в комплексах бизнес-класса – цены выросли на 36,4% по отношению к декабрю 2016 года.
  • Для жилых комплексов, которые открыли продажи в 2017 году, характерно большее внимание к общей концепции и инфраструктурному наполнению – девелоперы делают акцент на инновационности, комфорте и престижности проживания.
  • Высокая конкуренция, вымывание с рынка небольших по площади квартир в совокупности со снижением накоплений населения и повышением рисков затягивания сроков строительства обусловили снижение средних темпов продаж на рынке первичной жилой недвижимости за 12 месяцев 2017 года на 36%.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Предложение квартир на рынке первичной жилой недвижимости Киева в течение 2017 года росло высоким и темпами. По состоянию на конец года актуальное предложение (с учетом поглощения) составило более 57 тысяч квартир. Совокупный объем актуального предложения за 2017 год увеличился на 10%.
В конце декабря 2017 года на продажу предлагались квартиры в 255 новостройках, из которых 73 находятся на завершающих этапах продаж (в продаже осталось <10% квартир).

Лидером, как по кол-ву комплексов в продаже, так и по общему кол-ву квартир в новостройках, остается Голосеевский район. Второе место по кол-ву комплексов в конце 2017 года продолжал удерживать Шевченковский район. За счет пополнения рынка новыми проектами на третье место к концу года поднялся Печерский район, в котором к концу года продажи велись в 35 новостройках. Пятерку лидеров по объему предложения закрывают Дарницкий и Соломенский районы, в которых продажи ведутся в 32 и 31 новостройке соответственно.

За 2017 год на 10% выросло актуальное предложение в Киевских новостройках.

Распределение предложения по районам Киева (по кол-ву комплексов)

ПРЕДЛОЖЕНИЕ (продолжение)

Соотношение количества новостроек на левом и правом берегах Киева по результатам 2017 года осталось без изменений – 3/4 новостроек возводятся на правом берегу столицы. При этом удельный вес левобережных районов по количеству квартир в продаже составляет 30,3% в структуре предложения на рынке первичной жилой недвижимости Киева.

Удельный вес квартир бюджетного сегмента в структуре предложения составил 83,5%.

Структура рынка первичной недвижимости по количеству комплексов выглядит следующим образом: 66% комплексов позиционируются в бюджетном сегменте. Из них 37% – в эконом-классе и 29% в комфорт-классе. В бизнес-классе позиционируются 26% комплексов, тогда как в премиум-классе – 8%. Всего к престижному жилью относится 34% новостроек.

С точки зрения количества квартир в продаже ситуация отличается большим смещением в бюджетный сегмент – удельный вес квартир в жилых комплексах эконом- и комфорт-классов в структуре предложения составляет 45,4% и 38,1% соответственно. Основное количество квартир престижного сегмента предлагается в комплексах бизнес-класса (14,1%), в то время как к премиум-классу относится всего 2,4% квартир.

Соотношение общего количества квартир и квартир в продаже по районам, единиц.

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В 2017 году продажи открылись в 59 новых жилых комплексах, еще в 45 комплексах стартовали продажи новых очередей. Совокупное количество квартир в новых комплексах и очередях составило свыше 55 тыс. квартир. Знаковым для 2017 года стало начало продаж в таких масштабных проектах, как ЖК «Файна Таун» и ЖК «Svitlo Park», которые пополнили список наиболее масштабных проектов столицы наравне с ЖК «Комфорт Таун» и ЖК «Эврика». Всего в 2 самых крупных новых комплексах 2017 года планируется строительство почти 16 тыс. квартир, а пока в продаже только первые очереди строительства – около 700квартир в каждом.

В 2017 году структура нового предложения претерпела значительные изменения: резко снизился удельный вес комплексов эконом-класса, до 21% по сравнению с 59,5% в 2016 году. Комплексы комфорт-класса заняли 45% в сравнении с 27% соответственно. Удельный вес комплексов бизнес-класса увеличился более, чем в 2 раза – до 30%, против 13,5% годом ранее. В 2017 году положительный тренд показал и премиум-сегмент – удельный вес нового предложения в этом классе составил 4%.
Комплексы комфорт-класса заняли 45% в структуре нового предложения.

Структура нового предложения первичной жилой недвижимости Киева
по классам, 2013 – 2017 гг., %

НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ (продолжение)

Лидерами по объему нового предложения в 2017 году стали Шевченковский и Голосеевский районы (21% и 20% соответственно). По сравнению с 2016 годом, значительно увеличился удельный вес Печерского района в структуре нового предложения – он составил 16% против 6% в предыдущем периоде. Фактически, в этих трех районах сосредоточено более половины новых комплексов. В Дарницком и Соломенском районах продажи открылись в 6 комплексах в каждом.
Более половины новых комплексов расположены в Шевченковском, Голосеевском и Печерском районах.

Структура нового предложения квартир в 2017г. в Киеве по районам, %

Структура нового предложения по количеству комнат несколько сместилась в сторону 2-к квартир, но основной удельный вес в новом предложении по-прежнему занимают 1-к квартиры – 47% и 2-к квартиры – 32%. Удельный вес 3-к квартир в структуре нового предложения составил 17%. Сегмент многокомнатных квартир увеличился до 2% в общем объеме предложения. Малометражные квартиры и квартиры студии так же занимают 2% в структуре нового предложения.

СПРОС

Основным трендом спроса на первичную жилую недвижимость стало увеличение интереса инвесторов к престижному жилью – новые комплексы бизнес- и премиум-классов благодаря продуманным концепциям пользовались высокой популярностью у покупателей – спрос на жилье бизнес-класса уже к I полугодию 2017 г достиг 15%, а к концу года занял 21% в структуре спроса на квартиры в новостройках. Спрос на жилье премиум-класса так же увеличился – до 2%.

Тем не менее, основной акцент в спросе по-прежнему приходится на бюджетный сегмент. Спрос на квартиры эконом-класса сохранился на уровне 53%. Несмотря на то, что новое предложение представлено в основном комплексами комфорт-класса, спрос на жилье этой категории снизился до 24%, хотя еще в I полугодии 2017 года именно на жилье комфорт класса приходилось около 30% спроса. Подобная динамика обусловлена более взвешенным подходом инвесторов к выбору квартиры и оценке жилых комплексов – при идентичных, в целом, характеристиках, цены в комплексах комфорт-класса на 30% выше, чем в комплексах эконом-класса.
По итогам 2017 года спрос на квартиры бизнес-класса достиг 21% в общей структуре спроса.

Структура спроса на жилье в зависимости от класса комплекса, 2017 г., %

СПРОС (продолжение)

Продажи в течение года в жилых комплексах показали высокую волатильность. Если в начале 2017 года продажи сохранялись на уровне ноября-декабря 2016 года, то уже со II квартала 2017 года они начали резко снижаться – не последнюю роль в этом сыграло «вымывание» наиболее ликвидных квартир, которые были проданы в период новогоднего ажиотажа и рост цен в бюджетном сегменте.
В среднем по году совокупные темпы продаж в киевских новостройках в 2017 году колебались от 1 000 до 1 350 квартир в месяц. Наибольшие темпы были характерны для новых жилых комплексов на старте продаж, где квартиры предлагались по невысокой цене с длительной рассрочкой. В отдельных жилых комплексах ежемесячные темпы продаж достигали 50-70 квартир/месяц.

В 2017 году темпы продаж значительно отличались в зависимости от сегмента рынка – самая высокая динамика сделок отмечена в комплексах эконом-класса, как наиболее востребованных объектов. Достаточно близкими показателями оказались темпы продаж в проектах комфорт- и бизнес-классов, что объяснимо переоцененностью многих объектов комфорт класса.
В 2017 году среднемесячные темпы продаж в новостройках Киева составили 5,7 квартир/комплекс.

Динамика усредненных темпов продаж на 1 комплекс на первичном рынке жилья 2015-2017 гг., кв./мес.

Динамика усредненных темпов продаж на 1 комплекс на первичном рынке жилья в зависимости от класса, 2017 г., кв./мес.

ЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА

 

В 2017 году цены в большинстве классов показали относительно стабильную восходящую динамику.
Цены на жилье эконом-класса в течении года постепенно росли (незначительное снижение было отмечено только в летний период). Рост цен в эконом-сегменте за 12 месяцев составил 11,3%.
Несколько большую волатильность в течение года показали цены в жилых комплексах комфорт-класса – после небольшого роста в I квартале, динамика цен в сегменте приобрела нисходящий тренд, сменившийся незначительным ростом в IV квартале. По итогам года жилье комфорт класса подорожало на 1,5%.

С начала года цены в комплексах бизнес-класса уверенно росли – некоторая коррекция произошла к концу III квартала, но по итогам года рост цен на жилье бизнес-класса составил рекордные 36,4%.
Ценовая динамика в премиальном сегменте характеризовалась скачками, цены дважды за год значительно снижались (в марте и сентябре), однако, к концу года средневзвешенные цены на жилье преимиум класса вернулись на уровень декабря 2016 года – снижение цен составило всего 0,6%.
За год средняя цена в проектах бизнес-класса выросла на 36,4%

Динамика средних цен предложения на первичном рынке жилья, в зависимости от класса, декабрь 2016 г. – декабрь 2017г., грн./кв.м.

ЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА (продолжение)

Средневзвешенные цены на рынке первичной жилой недвижимости выросли в 8 районах из 10. Наибольший рост зафиксирован в Печерском, Дарницком, Голосеевском и Оболонском районах, значительная часть комплексов в которых находятся на поздних этапах девелопмента. Это и привело к росту средних цен на 16,7-22,5%, наравне с нестабильностью валютного рынка и увеличением спроса на жилье престижного сегмента.
На 10,3% выросла средневзвешенная стоимость квадратного метра в Святошинском, на 4,3% в Днепровском и на 2,6% в Деснянском районах.

Снижение цен в Соломенском районе составило 12,2% и связано с усилившейся конкуренцией, обусловленной выходом большого кол-ва новых комплексов бюджетного сегмента в 2016-2017 гг.
Наибольшее падение средневзвешенных цен отмечено в Шевченковском районе и составило 14,0%. Основной причиной является открытие продаж в таких масштабных проектах как ЖК «Файна Таун», ЖК «Баггоутовский» и ЖК «Henesi House», цены в которых заметно ниже среднерыночных.

Средние цены предложения по районам Киева,
декабрь 2017 г., грн./кв.м. и их динамика за 2017 год.

ПРОГНОЗ

В 2018 году ожидается дальнейшее пополнение рынка новыми жилыми объектами, при этом, основным источником пополнения предложения скорее всего станут новые очереди уже существующих жилых комплексов.

Нестабильный курс национальной валюты, удорожание строительных материалов и работ продолжит оказывать давление на нижнюю границу цены для комплексов бюджетного сегмента, что приведет к дальнейшему росту цен в комплексах эконом- и комфорт-классов. Общий рост ожидается на уровне до 10%.

При отсутствии значительных валютных колебаний, спрос на новостройки останется на уровне 2017 года, хотя, есть высокая вероятность переориентации части покупателей на вторичный рынок, где предлагаются инвестиционные квартиры в новых домах, введенных в эксплуатацию.

Продолжит расти значимость неценовых конкурентных преимуществ жилых комплексов: проекты, где вовремя и в полном объеме реализуются заявленные объекты инфраструктуры и энергоэффективные «фишки», будут пользоваться повышенным спросом.

Гривневые цены в 2018 году вероятнее всего будут иметь разнонаправленную динамику в зависимости от класса и района расположения комплекса. На фоне общего роста средних цен возможна коррекция стоимости квадратного метра в комплексах престижного сегмента в первой половине 2018 года.

Источник